2027 DSR 소득산정 변경, 연봉 20%·30% 오르면 대출한도 계산이 달라집니다

성과급을 많이 받았거나 이직 후 연봉이 크게 올라 소득이 전년보다 20% 넘게 증가했다면 2027년부터는 최근 1년 소득을 그대로 DSR에 반영하지 않을 수 있습니다.

2027 DSR 소득산정 변경 정부안은 소득상승률 20% 초과 시 최근 2개년 평균, 30% 초과 시 최근 3개년 평균소득을 적용하는 방식입니다. 최근 소득이 크게 오른 사람은 DSR에 인정되는 소득이 낮아져 실제 대출한도가 달라질 수 있습니다.

대출을 앞두고 있다면 현재 DSR부터 확인하세요

2027년 변경 기준은 아직 시행 전입니다. 먼저 현재 소득과 부채로 예상 DSR이 어느 정도인지 확인해 두면 새 소득산정 기준이 본인에게 영향을 줄 가능성을 판단하기 쉽습니다.

현재 기준 내 예상 DSR 계산하기

하나은행 DSR 계산 기능으로 연결됩니다. 현재 계산 결과가 2027년 변경안을 미리 반영한다는 의미는 아닙니다.

2027년 DSR 소득은 이렇게 달라집니다

소득 변화	정부안의 소득산정
소득상승률 20% 이하	최근 1개년 소득
20% 초과 ~ 30% 이하	최근 2개년 평균소득
30% 초과	최근 3개년 평균소득
소득 감소	최근 1개년 소득

가장 중요한 단어는 ‘초과’입니다. 정부 발표문 기준으로 20%를 넘어야 최근 2개년 평균 대상이 되고, 30%를 초과해야 최근 3개년 평균 대상이 됩니다.

다만 실제 소득상승률 계산방법과 소수점·반올림 처리 등 세부사항은 시행세칙과 금융회사 전산 적용기준을 다시 확인해야 합니다.

왜 연봉이 올랐는데 대출한도가 불리해질 수 있을까

DSR은 연간 소득과 한 해 동안 갚아야 하는 금융부채 원리금을 함께 보는 지표입니다. 다른 조건이 같다면 DSR 계산에 인정되는 소득이 높을수록 대출 여력이 커질 수 있습니다.

최근 한 해의 성과급이나 상여금 때문에 소득이 크게 늘어난 경우 그 금액을 전부 장기간 유지되는 소득처럼 보는 문제를 줄이기 위해 과거 소득을 함께 보는 방식이 도입되는 것입니다.

연봉 5천만원에서 6,100만원으로 올랐다면

단순 계산 예시

전년도 소득: 5,000만원
올해 소득: 6,100만원
소득 증가율: 22%

최근 2개년 평균소득
(5,000만원 + 6,100만원) ÷ 2 = 5,550만원

최근 1년 소득만 사용하면 6,100만원이지만, 정부안에 따라 2개년 평균을 적용하는 상황이라면 DSR 소득은 단순 계산상 5,550만원이 됩니다.

따라서 최근 소득 6,100만원만 기준으로 예상했던 대출한도와 실제 심사 결과 사이에 차이가 생길 수 있습니다.

다만 대출액이 정확히 얼마 줄어든다고 단정할 수는 없습니다. 기존 주담대·신용대출 등 부채, 금리, 대출기간, 상환방식과 금융회사 심사를 함께 보기 때문입니다.

30%를 초과하면 최근 3년 소득까지 봅니다

단순 계산 예시

2024년 소득: 4,800만원
2025년 소득: 5,000만원
2026년 소득: 6,600만원

2025년 대비 2026년 소득상승률: 32%

최근 3개년 평균소득
약 5,467만원

가장 최근 소득은 6,600만원이지만 3개년 평균을 적용하면 단순 예시상 약 5,467만원입니다.

최근 한 해에 성과급이나 연봉 상승이 집중된 사람이라면 최근 1년 소득과 DSR에 반영되는 평균소득 사이의 차이가 더 커질 수 있습니다.

집 계약 전 현재 DSR부터 확인하세요

소득이 20% 또는 30% 경계에 있더라도 실제 대출한도는 부채와 대출조건에 따라 달라집니다. 계약금이나 잔금일을 정하기 전에 현재 예상 DSR부터 확인하는 것이 좋습니다.

현재 기준 내 예상 DSR 계산하기

성과급을 많이 받은 직장인은 특히 확인해야 합니다

이번 변경에서 주의할 사람은 기본급보다 성과급·상여금 등으로 최근 연소득이 크게 증가한 경우입니다.

따라서 최근 급여가 올랐다면 단순히 올해 연봉만 보는 것보다 전년도와 올해 소득을 비교해 상승률이 20% 또는 30%를 넘는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

근로소득자만 달라지는 것은 아닙니다

정부안은 근로소득만 별도로 바꾸는 것이 아니라 모든 소득의 DSR 소득산정 기준을 합리화하는 방향입니다.

따라서 직장인뿐 아니라 근로소득 외 소득이 있는 사람도 실제 대출 신청 시 자신의 소득이 어떤 방식으로 인정되는지 금융회사에서 확인해야 합니다.

소득이 줄어든 사람은 어떻게 계산할까

정부안에서는 소득이 감소한 경우 과거의 더 높은 소득을 평균내는 대신 최근 1개년 소득을 사용하는 방향입니다.

결국 이번 변경의 핵심은 최근 소득이 크게 오른 경우 과거 소득을 함께 보되, 소득이 줄었다면 현재의 낮아진 상환능력을 기준으로 심사한다는 것입니다.

언제부터 적용되나

금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 금융 종합대책에서는 시행세칙 개정과 금융회사 전산개발 등을 거쳐 2027년 1월 시행하는 일정을 제시했습니다.

따라서 2026년 8월 13일 발표일부터 바로 적용되는 규정은 아닙니다.

실제 대출 예정일이 2027년 전후라면 계약 전에 시행된 최종 DSR 기준을 다시 확인하는 것이 중요합니다.

대출받기 전에 확인할 순서

최근 3개년 소득자료를 확인합니다.
최근 1년 소득이 전년보다 몇 % 증가했는지 계산합니다.
20% 초과인지, 30% 초과인지 구분합니다.
현재 보유한 주담대·신용대출 등 부채를 확인합니다.
현재 기준 예상 DSR을 계산합니다.
2027년 대출 예정이라면 신청 직전 금융회사의 최종 기준을 다시 확인합니다.

자주 묻는 질문

연봉이 정확히 20% 오르면 2년 평균인가요?

정부 발표자료에는 20% 초과라고 되어 있습니다. 문구상 정확히 20%는 20% 초과에 포함되지 않습니다. 다만 실제 상승률 산정과 반올림 방법은 최종 시행기준을 확인해야 합니다.

연봉이 정확히 30% 오르면 3년 평균인가요?

정부안은 30% 초과인 경우 최근 3개년 평균을 적용하는 방향입니다. 문구상 정확히 30%는 30% 초과에 포함되지 않습니다.

성과급을 많이 받은 경우도 해당될 수 있나요?

연간 소득 전체가 전년보다 얼마나 증가했는지가 중요합니다. 성과급 등의 영향으로 연간 소득상승률이 기준을 넘는다면 영향을 받을 가능성이 있습니다.

소득이 20% 넘게 올랐으면 대출한도가 무조건 줄어드나요?

아닙니다. DSR에 사용하는 인정소득이 달라지는 것이며 실제 대출한도는 기존 부채, 금리, 만기, 대출상품과 금융회사 심사 등에 따라 달라집니다.

2026년에 받은 기존 대출도 다시 계산하나요?

2026년 8월 13일 공개된 정부자료에는 기존 대출 전체를 다시 계산해 일괄 소급 적용한다는 내용은 확인되지 않습니다. 신규대출·증액·대환 등에 대한 세부 적용범위는 시행기준을 확인해야 합니다.

상단 DSR 계산기는 2027년 새 기준을 적용하나요?

아닙니다. 상단 버튼은 현재 조건에서 예상 DSR을 확인하기 위한 기능입니다. 2027년 변경된 소득산정 방식을 미리 적용하는 계산기로 안내한 것이 아닙니다.

주택대출 전체 변경도 함께 확인하세요

DSR 외에도 1주택자 전세대출, 보금자리론·디딤돌·버팀목, 청년 주택대출, 재개발 이주비와 중도금·잔금대출 관련 내용이 함께 발표됐습니다.

예상 대출금 바로 조회하기

참고자료

금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」, 2026.8.13.
관계부처 합동, 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」, 2026.8.13.

면책

이 글은 2026년 8월 13일 공개된 정부자료를 기준으로 작성한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. DSR 소득산정 변경은 시행세칙 개정과 금융회사 전산개발 등이 예정된 사항으로 실제 시행 과정에서 세부 적용방법이 달라질 수 있습니다. 실제 대출 가능금액과 적용 DSR은 대출 신청 시점의 금융회사 심사기준을 확인하시기 바랍니다.