2026 세제개편안 부동산세금｜종부세·양도세 확인
확인 기준일: 2026년 8월 4일
2026년 세제개편안은 현재 시행 중인 확정 세법이 아니라 정부가 발표한 개편안입니다.
종부세는 주택 공시가격과 실제 거주 여부, 양도세는 거주기간과 양도 시점의 영향이 커지는 방향입니다.
따라서 세율부터 보기보다 공시가격, 주택 수, 실제 거주기간, 계약일, 계약금 지급일, 취득일과 양도 예정일을 먼저 정리해야 합니다.
국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 기준은 변경될 수 있습니다.
종부세는 최근 매매가나 부동산 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다.
같은 단지라도 면적과 동·호수에 따라 공시가격이 다를 수 있습니다.
내 주택의 공시가격을 먼저 확인해 두면 아래에서 설명하는 기본공제와 과세표준을 자신의 숫자로 판단할 수 있습니다.
1. 이번 부동산 세제개편안에서 달라지는 내용
이번 개편안은 주택을 얼마나 오래 보유했는지만 보는 방식에서
실제로 어느 주택에 거주했는지, 주택가액이 얼마인지를 더 중요하게 반영하는 방향입니다.
| 구분 | 개편안 핵심 | 내가 확인할 것 | 적용 예정 시기 |
|---|---|---|---|
| 1주택 종부세 | 거주 여부에 따라 기본공제 차등 | 공시가격·실제 거주 여부 | 2027년 납세의무분부터 예정 |
| 종부세 과세표준 | 공정시장가액비율 단계적 인상 | 주택 수·지역·공시가격 | 2027년부터 단계 적용 예정 |
| 1주택 양도세 | 보유공제를 거주공제로 단계 전환 | 실제 거주기간·양도 예정일 | 2028년 양도분부터 예정 |
| 일시적 2주택 | 일부 조정대상지역 처분기한 3년→2년 | 계약일·계약금·취득일·양도일 | 2026년 이후 관련 거래부터 예정 |
| 다주택자 양도세 | 2027~2028년 중과세율 한시 완화 | 주택 수·보유기간·양도연도 | 2027·2028년 양도분 |
“2027년에 바뀐다”는 설명만 보고 계약일이나 잔금일을 정하면 안 됩니다.
2. 종부세 기본공제와 공정시장가액비율
개편안에서 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계액이 14억원을 초과하면 종부세 과세대상이 되는 구조입니다.
그러나 실제 기본공제는 해당 주택에 거주하는지에 따라 달라집니다.
| 대상 | 현행 | 개편안 | 판별 기준 |
|---|---|---|---|
| 거주 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 | 실제 거주 여부 |
| 비거주 1세대 1주택 | 12억원 | 9억원 | 보유만 하고 거주하지 않는지 |
| 그 외 개인 | 9억원 | 거주주택 가액 비중에 따라 차등 | 전체 주택 중 거주주택 비중 |
1세대 1주택이 아닌 개인의 기본공제는 다음 구조로 제시됐습니다.
종부세 과세표준은 주택 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 적용해 계산합니다.
개편안은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 공정시장가액비율을 2027년부터 70%로 높이는 내용입니다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 높이는 안이 제시됐습니다.
기본공제만 보면 세금이 줄어드는 것처럼 보이지만 공정시장가액비율과 세율, 주택 수, 세액공제가 함께 적용됩니다.
비거주 1주택자는 오히려 기본공제가 낮아지는 안입니다.
공시가격알리미에는 재산세와 종부세를 확인하는 보유세 시뮬레이션 메뉴가 있습니다.
현재 기준의 보유세를 알아두면 개편안 적용 후 어느 부분이 달라지는지 비교하기 쉽습니다.
3. 양도세 장기거주 공제 개편
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
개편안은 보유공제를 단계적으로 줄이고 실제 거주기간의 비중을 높이는 내용입니다.
| 1주택자 | 2027년까지 | 2028년 양도 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 거주공제 | 연 4%, 최대 40% | 연 6%, 최대 60% | 연 8%, 최대 80% |
| 보유공제 | 연 4%, 최대 40% | 연 2%, 최대 20% | 없음 |
| 공제 한도 | 별도 한도 없음 | 20억원 | 10억원 |
오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택은 2028년 이후 공제액이 달라질 수 있습니다.
특히 임대를 오래 준 주택이나 실제 주소 이전이 복잡한 주택은 주민등록만 보지 말고 실제 거주를 입증할 자료도 확인해야 합니다.
매매계약일이 2028년이더라도 실제 세법상 양도 시기가 어느 연도로 판단되는지에 따라 적용되는 공제율이 달라질 수 있습니다.
연말 거래는 계약서 날짜만 보고 판단하지 말고 잔금청산일과 등기접수일을 함께 확인해야 합니다.
개편안의 영향을 알려면 먼저 현행 기준으로 계산되는 예상 양도세가 필요합니다.
양도가액뿐 아니라 취득가액, 필요경비, 보유기간과 거주기간에 따라 결과가 달라집니다.
현재 예상액을 확인한 뒤 2028년과 2029년의 거주공제 구조를 비교하면 매도 시점에 어떤 변수가 영향을 주는지 찾을 수 있습니다.
4. 일시적 2주택 처분기한과 경과조치
일시적 2주택 처분기한이 모든 지역에서 2년으로 줄어드는 것은 아닙니다.
개편안은 조정대상지역의 기존주택을 가진 사람이 조정대상지역의 신규주택을 취득하는 경우를 대상으로
기존주택 처분기한을 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 줄이는 내용입니다.
| 확인 항목 | 개편안 기준 |
|---|---|
| 대상 상황 | 조정대상지역 기존주택 보유자가 조정대상지역 신규주택 취득 |
| 처분기한 | 신규주택 취득일부터 3년→2년 |
| 양도세 적용 | 2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득 및 10월 1일 이후 기존주택 양도 관련 대상 |
| 종부세 적용 | 2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득 및 2027년 6월 1일 기준 관련 납세의무분 |
| 종전규정 경과조치 | 2026년 8월 3일 이전 취득 또는 매매계약 체결 및 계약금 지급 |
여기서 중요한 것은 계약서 작성일만이 아닙니다.
2026년 8월 3일 이전에 계약을 체결한 경우에도 계약금을 지급했다는 사실을 확인할 수 있어야 하므로
계약서와 계좌이체 내역, 영수증을 함께 보관해야 합니다.
경과조치는 계약일 하나만 보는 것이 아니라 계약금 지급 여부와 신규주택 취득일, 기존주택 양도일을 함께 봅니다.
어느 날짜가 빠졌는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
손택스의 양도세 계산 화면에서 어떤 주택 수, 거주기간과 양도 조건을 입력하는지 먼저 살펴보면
세무상담 전에 준비해야 할 정보가 무엇인지 정리할 수 있습니다.
5. 다주택자 양도세 중과 한시 완화
개편안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도할 때 적용되는 중과세율을
2027년과 2028년에 한시적으로 완화하는 내용을 포함합니다.
| 구분 | 현행·2029년 이후 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 +20%p | 기본세율 +5%p | 기본세율 +10%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 기본세율 +10%p | 기본세율 +15%p |
세율만 보면 2027년의 완화폭이 더 크지만 2027년에 파는 것이 모든 사람에게 유리하다는 뜻은 아닙니다.
실제 결과는 양도차익, 필요경비, 보유세, 잔금 일정, 다른 주택의 처분 순서와 다음 주택 취득계획에 따라 달라집니다.
조정대상지역 주택의 중과 여부와 장기보유 관련 공제 가능 여부도 별도로 확인해야 합니다.
한시 완화 기간이라는 이유만으로 모든 공제가 함께 적용되는 것은 아닙니다.
6. 장기거주·고령자·지방주택 특례
10년 이상 거주한 1주택
양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택에 10년 이상 거주한 경우
양도소득 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 높이는 내용이 포함됐습니다.
2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 안입니다.
특수관계인에게 양도하거나 비거주자인 경우 등은 제외될 수 있으며,
다른 토지나 주택을 같은 해에 양도한 경우에는 공제액 배분방식도 확인해야 합니다.
만 65세 이상 1주택자의 비수도권 이주
일정한 거주요건을 충족한 만 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면
2027년에는 50%·5억원 한도, 2028년에는 30%·3억원 한도로 양도세를 감면하는 한시적 특례안이 포함됐습니다.
다만 양도 후 일정 기간 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액이 추징될 수 있어
단순한 주소 이전만으로 판단해서는 안 됩니다.
지방 세컨드홈 특례
지방 세컨드홈 특례는 대상지역과 일부 주택의 공시가격 상한을 확대하고,
1주택 특례 적용기한을 2029년 12월 31일까지 연장하는 내용입니다.
기존주택과 같은 시·군·구의 주택은 제외될 수 있고, 지역 유형에 따라 적용되는 공시가격 한도가 다릅니다.
비수도권에 집을 샀다는 사실만으로 1주택 특례가 자동 적용된다고 보면 안 됩니다.
장기거주 1주택, 고령자 이주와 지방 세컨드홈은 연령, 거주기간, 주택가격, 이주기한과 추징 조건이 서로 다릅니다.
요약표만 보고 대상이라고 결론 내리기보다 공식 상세본과 문답자료에서 적용 사례와 제외 사례를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
7. 내 상황을 판별하는 체크리스트
| 확인 항목 | 왜 중요한가 | 준비 자료 |
|---|---|---|
| 주택별 공시가격 | 종부세 과세대상과 기본공제 판단 | 공시가격 열람 결과 |
| 6월 1일 현재 주택 수 | 종부세 납세의무와 주택 수 판단 | 등기사항증명서·잔금일 |
| 실제 거주 주택 | 종부세 공제와 양도세 거주공제 판단 | 주소변동·관리비·생활기록 |
| 매매계약일 | 일시적 2주택 경과조치 판단 | 날인된 계약서 |
| 계약금 지급일 | 8월 3일 이전 경과조치의 핵심 증빙 | 이체내역·영수증 |
| 신규주택 취득일 | 2년 또는 3년 처분기한 시작점 | 계약서·등기부·잔금내역 |
| 기존주택 양도 예정일 | 특례기간 충족 여부 판단 | 매도 일정과 잔금약정 |
| 조정대상지역 여부 | 일시적 2주택과 중과 여부 판단 | 취득·양도 당시 공식 지정자료 |
| 실제 거주기간 | 2028년 이후 공제율 판단 | 주민등록·입주·퇴거자료 |
| 취득가액과 필요경비 | 실제 양도차익과 예상세액 계산 | 취득세·중개보수·공사비 증빙 |
8. 계약과 매도 전에 확인하는 순서
시세가 아니라 공동주택 또는 개별주택 공시가격을 확인해 합산합니다.
본인 명의뿐 아니라 세대 판정에 영향을 주는 배우자와 가족의 주택도 확인합니다.
공시가격알리미와 손택스의 계산 기능을 이용해 현재 제도 기준의 예상세액을 확인합니다.
계약일, 계약금 지급일, 취득일과 양도 예정일을 개편안의 적용시기와 맞춰봅니다.
세금 차이가 크거나 경과조치가 불분명하면 계약금 지급·잔금일 변경 전에 관할기관이나 세무전문가에게 확인합니다.
- 현재 발표 내용은 확정 시행법이 아니라 세제개편안입니다.
- 종부세는 공시가격, 주택 수와 실제 거주 여부를 함께 봐야 합니다.
- 양도세 공제는 2028년부터 보유보다 거주기간의 영향이 커지는 안입니다.
- 일시적 2주택은 계약일과 계약금 지급일을 함께 확인해야 합니다.
- 공식 계산 기능의 결과는 현행법 기준이므로 개편안 세액과 구분해야 합니다.
9. 자주 묻는 질문
1. 2026년 세제개편안은 이미 확정된 세법인가요?
아닙니다. 정부 발표안이며 국회 심의와 법률 공포, 시행령 개정을 거쳐야 합니다.
2. 홈택스나 손택스에서 2027년 세금을 계산할 수 있나요?
현재 제공되는 계산 기능은 현행 세법 기준입니다. 개편안 적용 후 세액을 확정하는 기능은 아닙니다.
3. 종부세는 아파트 시세를 기준으로 하나요?
아닙니다. 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율 등을 적용합니다.
4. 1주택이면 모두 14억원 기본공제를 받나요?
개편안은 거주 1세대 1주택 14억원, 비거주 1세대 1주택 9억원으로 차등하는 내용입니다.
5. 일시적 2주택 처분기한은 모두 2년이 되나요?
아닙니다. 조정대상지역 기존주택과 조정대상지역 신규주택이 관련된 일정한 경우를 대상으로 한 개편안입니다.
6. 8월 3일 이전 계약서만 있으면 종전 규정을 적용받나요?
개편안의 경과조치는 매매계약 체결과 계약금 지급 사실을 함께 확인하도록 제시돼 있습니다.
7. 다주택자는 2027년에 매도하는 것이 무조건 유리한가요?
세율 완화폭은 크지만 양도차익, 필요경비, 다른 주택의 매도 순서와 잔금 일정까지 비교해야 합니다.
8. 오래 보유한 1주택은 2029년 이후에도 공제율이 높은가요?
개편안은 실제 거주기간 중심으로 바뀌는 구조여서 보유기간이 길어도 거주기간이 짧으면 결과가 달라질 수 있습니다.
9. 부부 공동명의도 같은 방법으로 계산하나요?
지분과 특례 선택, 공제한도 안분 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 단독명의와 별도로 확인해야 합니다.
10. 거래 전에 어떤 서류를 준비해야 하나요?
매매계약서, 계약금·잔금 이체내역, 등기사항증명서, 공시가격, 주소변동내역과 필요경비 증빙을 준비하는 것이 좋습니다.
계약이나 매도 전에 마지막으로 맞춰볼 세 가지
- 공시가격과 세대 기준 주택 수가 정확한가
- 계약일·계약금·취득일·양도일 증빙이 있는가
- 현행 계산 결과와 개편안 적용연도를 구분했는가
세 가지 중 하나라도 명확하지 않다면 세율만 보고 거래 시기를 결정하기 어렵습니다.
특히 일시적 2주택 경과조치나 실제 거주기간이 걸린 주택은 계약을 변경하기 전에 개별 사실관계를 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 8월 4일 기준 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안을 정리한 정보입니다.
국회 심의와 시행령 개정 과정에서 대상, 공제금액, 적용시기와 세부 판정기준이 변경될 수 있습니다.
실제 세액은 취득시기, 세대 구성, 주택 수, 지역, 거주기간과 필요경비에 따라 달라지므로
양도·증여·매매계약을 결정하기 전 국세청 또는 세무전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
- 재정경제부, 2026년 세제개편안 발표, 2026년 8월 3일
- 2026년 세제개편안 개조식·상세본·문답자료
- 한국부동산원 부동산공시가격알리미
- 국세청 손택스 양도세 간편 모의계산
15년간 부동산 현장에서 공장·창고·토지·개발계획과 보상 관련 업무를 다뤄왔습니다.
정책이나 세법을 단순히 요약하기보다 계약 전 무엇을 확인하고 어떤 순서로 판단해야 하는지를 실무 관점에서 정리합니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개인별 세금 신고나 법률 판단을 대신하지 않습니다.
실제 거래 전에는 계약서와 보유 현황을 기준으로 관할기관 또는 세무전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
