지역주택조합 매도청구권 행사 절차 총정리 — 소송 기간·비용·감정평가·2026 제도 변경까지

사업계획승인(사업인가)을 받은 이후부터 행사할 수 있습니다. 조합설립인가나 모집신고 단계에서는 행사할 수 없습니다.

1심 기준 통상 8~12개월입니다. 항소 시 추가 6~12개월이 소요되어 총 1.5~2년까지 걸릴 수 있습니다.

요건이 모두 충족된 적법한 매도청구는 거부할 수 없습니다. 매도청구 의사표시가 도달한 시점에 매매계약이 형성적으로 성립하기 때문입니다. 다만 요건 흠결이 있다면 소송에서 다툴 수 있습니다.

내용증명, 대면 협의 회의록, 문자·이메일 교환 기록 등으로 증명합니다. 대법원은 “구체적이고 실질적인 협의”를 요구하므로, 단순 통보 1회만으로는 인정받기 어렵습니다.

감정평가 결과에 이의가 있으면 법원에 재감정을 신청할 수 있습니다. 또는 사감정(사설 감정평가)을 받아 법원에 제출하여 비교 자료로 활용할 수 있습니다.

“시가(市價)”가 기준입니다. 공시지가는 감정평가의 한 가지 참고 기준일 뿐이며, 실거래가 등을 종합하여 법원 감정평가사가 산정합니다. 공시지가보다 높게 나오는 것이 일반적입니다.

현행법상 가능하지만, 10년 이상 장기보유 토지주는 매도청구 대상에서 제외됩니다(주택법 제22조 제1항 2호). 95% 이상 확보 시에는 장기보유자를 포함한 전체에 청구 가능합니다.

2026년 상반기에 주택법 개정안을 국회에 제출할 예정이며, 국회 통과 후 하위법령 정비를 거쳐 시행됩니다. 빠르면 2027년 시행으로 전망되지만 국회 일정에 따라 유동적입니다.

네, 주택법 제22조에서 “대지(건축물을 포함한다)”라고 명시하고 있으므로, 토지 위의 건물도 함께 매도청구 대상입니다.

소송비용(인지대, 송달료, 감정평가비)은 원칙적으로 패소자가 부담합니다. 변호사 비용은 각자 부담이 원칙입니다. 조합이 원고이므로 초기 비용은 조합이 선납합니다.

매도청구는 토지·건물의 시가 매도만을 대상으로 합니다. 공익사업의 토지수용과 달리 별도의 영업 보상, 이전비 보상은 포함되지 않습니다. 다만 건축물의 가치는 감정평가에 반영됩니다.

매도청구 판결은 쌍무계약이므로 동시이행관계입니다. 조합이 매매대금을 지급해야 토지주가 소유권을 이전할 의무가 발생합니다. 조합이 대금을 지급하지 않으면 소유권 이전 의무가 없습니다.

네. 다만 95% 미만 확보 시 10년 장기보유 요건 계산에서 피상속인의 소유기간을 합산합니다. 즉, 부모가 20년 보유한 토지를 상속받았다면 장기보유자로 인정되어 매도청구 대상에서 제외될 수 있습니다.

법적으로 처분이 금지되지는 않지만, 매도청구 의사표시가 도달한 시점에 매매계약이 성립한 것으로 보기 때문에 제3자에게 매도하더라도 조합이 우선권을 주장할 수 있습니다. 처분금지가처분이 걸려 있는 경우가 대부분입니다.

직접적으로는 아닙니다. 매도청구는 조합이 토지주를 상대로 행사하는 것입니다. 다만 매도청구 소송 비용은 조합 사업비에서 지출되므로 간접적으로 조합원 분담금에 영향을 줍니다. 탈퇴를 고려한다면 가입철회·탈퇴 환급금 가이드(WP-4)를 참고하세요.

아닙니다. 매도청구는 사유지(사인 소유 토지)만 대상입니다. 국공유지는 별도의 매각·교환 절차를 통해 확보해야 합니다.

재건축은 도시정비법, 지주택은 주택법에 근거합니다. 재건축은 재건축 결의에 찬성하지 않는 구분소유자를 대상으로, 지주택은 토지 사용권원을 확보하지 못한 토지 소유자를 대상으로 합니다. 두 제도 모두 집합건물법 제48조를 준용하므로 절차적 유사성은 있습니다.

요건 흠결로 패소하면 조합은 다시 요건을 충족한 후 재차 매도청구를 할 수 있습니다. 다만 소송비용 부담과 사업 지연이 발생하여 조합원 분담금이 증가할 수 있습니다.

법적으로는 본인소송이 가능하지만, 감정평가 대응·법리 다툼의 복잡성을 고려하면 부동산 소송 전문 변호사 선임을 강력히 권합니다. 감정평가 단계에서 전문적 대응 여부에 따라 수천만 원~수억 원의 차이가 발생합니다.

토지수용은 공익사업법에 따라 국가·지자체가 공익 목적으로 강제 취득하는 것이며, 영업 보상·이전비 등이 포함됩니다. 매도청구는 민간 사업주체가 민사적으로 매매를 청구하는 것이며, 시가 매매만 해당합니다.

원칙적으로 매도청구 시점의 “현재 상태” 시가를 기준으로 하므로, 개발 완료 후 예상 가치는 반영되지 않습니다. 다만 사업계획승인이 된 상태이므로 인근 토지의 가격 상승분은 실거래가를 통해 간접 반영될 수 있습니다.

조합이 해산되거나 사업계획승인이 취소되면 매도청구의 전제가 사라지므로 소송은 각하 또는 기각됩니다. 토지주는 매도 의무에서 벗어납니다.

법원 감정평가 비용은 대상 토지의 규모와 복잡성에 따라 200~500만 원 수준입니다. 사감정을 별도로 의뢰하면 추가 비용이 발생합니다.

사업구역에 포함된 부분에 대해서만 매도청구가 가능합니다. 토지 분할이 필요한 경우 분할 후 해당 부분에 대해 청구합니다.

매도청구권 행사 시점(매도청구 의사표시 도달 시점)의 시가를 기준으로 합니다. 3개월 협의 시작 시점이 아니라 청구 시점입니다.

매도청구는 소유자를 상대로 하는 것이므로 임차인에게 직접 청구하지 않습니다. 다만 소유권 이전 후 임차인 문제는 별도로 해결해야 합니다.

해외 거주 토지주에 대한 소송은 공시송달 절차를 거칠 수 있어 시간이 더 소요됩니다. 국내 대리인이 있다면 대리인을 통해 진행됩니다.

네. 매도청구 소송 비용과 매도 대금은 사업비에 포함되므로 조합원 추가분담금에 직접 영향을 줍니다. 추가분담금 계산기(WP-1)에서 토지비 항목에 반영됩니다.

통상 법 개정 시 부칙에서 경과 규정을 두므로 시행 시점 이후 사업인가를 신청하는 조합부터 적용될 가능성이 높습니다. 다만 정확한 경과 규정은 법 개정안 확정 시 확인해야 합니다.

대한법률구조공단(132), 대한변호사협회 법률상담센터, 로톡(lawtalk.co.kr) 등에서 초기 무료 상담이 가능합니다. 매도청구는 금액이 크므로 반드시 부동산 소송 전문 변호사에게 상담하세요.