강촌1·2단지와 백마1·2단지를 한 구역으로 묶는 일산 노후계획도시 아파트16구역 통합재건축의 윤곽이 공개 자료를 통해 상당히 구체적으로 보입니다.
현재 전략환경영향평가서 초안에 제시된 계획을 보면 대상지는 경기도 고양시 일산동구 마두동 739번지 일원이며, 구역면적은 312,806.7㎡입니다. 계획상 사업기간은 2025년부터 2034년까지입니다.
특히 눈에 들어오는 부분은 총 4,864세대, 공동주택 최고 45층 이하 계획과 함께 공원·학교·도로·공공청사까지 포함해 네 단지를 하나의 생활권으로 다시 짜고 있다는 점입니다.
다만 아래 내용은 전략환경영향평가서 초안에 담긴 계획을 기준으로 정리한 것입니다. 향후 협의와 정비계획, 세부설계 과정에서 배치나 층수 등은 달라질 수 있습니다.
강촌1·2·백마1·2단지를 왜 하나로 묶는 걸까
자료에서는 이 일대를 단기간에 주택 공급이 집중된 고밀 주거단지로 설명합니다. 기존 제도만으로는 신속하고 광역적인 정비가 쉽지 않아 인접 단지를 통합해 특별정비구역 지정을 추진하는 것이 계획의 배경입니다.
즉, 개별 단지 하나를 다시 짓는 재건축보다는 강촌1·2단지와 백마1·2단지를 하나의 큰 구역으로 놓고 주택뿐 아니라 공원과 학교, 도로, 공공시설을 함께 재편하는 그림에 가깝습니다.
개발계획을 봤다면 현재 거래가격도 같이 확인해보세요
통합재건축 계획이 크더라도 실제 시장에서 어떻게 받아들이는지는 별개의 문제입니다.
강촌1·2단지와 백마1·2단지의 최근 매매가격과 거래 시점을 함께 보면
현재 시장 분위기를 판단하는 데 도움이 됩니다.
전체 31만㎡ 가운데 공동주택은 얼마나 차지할까
계획안의 전체 구역면적은 312,806.7㎡입니다.
이 가운데 공동주택 용지는 212,310.2㎡로 전체의 67.9%를 차지합니다. 정비기반시설 등은 98,968.9㎡로 31.6%, 종교용지는 1,527.6㎡로 0.5%가 제시돼 있습니다.
정비기반시설 중에서는 공원 비중이 큽니다. 계획안에 제시된 공원 면적은 58,119.0㎡로 전체 구역의 18.5%입니다.
- 공동주택 212,310.2㎡ · 67.9%
- 공원 58,119.0㎡ · 18.5%
- 학교 27,004.0㎡ · 8.6%
- 녹지 6,493.8㎡ · 2.1%
- 도로 5,894.4㎡ · 1.9%
- 공공청사 1,200.0㎡ · 0.4%
- 종교용지 1,527.6㎡ · 0.5%
학교 부지는 정발초와 백석고, 공공청사는 마두2동 행정복지센터가 계획표에 명시돼 있습니다.
도면에서 가장 먼저 보이는 변화는 공원과 녹지다
토지이용계획도를 보면 기존 네 단지를 단순히 아파트 부지로 다시 채우는 형태와는 조금 다릅니다.
구역 가운데를 가로지르는 녹지·공원축과 중앙부의 공원 공간이 눈에 들어옵니다. 주거용지 사이에 공원과 녹지를 연결하면서 북측과 남측 주거 구역을 하나의 생활권으로 묶는 구상입니다.
용도지역 변경안에서도 주거지역 일부를 자연녹지지역으로 바꾸는 계획이 제시돼 있습니다. 자료상 주거지역은 265,663.9㎡에서 254,687.7㎡로 줄고, 자연녹지지역은 47,142.8㎡에서 58,119.0㎡로 늘어나는 안입니다.
재건축에서 세대수와 층수만 볼 것이 아니라 공원과 녹지가 어느 위치에 얼마나 확보되는지를 함께 봐야 하는 이유입니다.
4,864세대는 어떤 규모로 계획됐나
건축물 계획안에는 공동주택 총 4,864세대가 제시돼 있습니다.
국민주택규모인 전용 85㎡ 이하 주택을 전체 세대수의 60% 이상 건립하는 계획도 함께 담겼습니다.
공동주택이 들어서는 두 주요 획지의 건폐율은 50% 이하, 용적률은 300% 이하, 최고층수는 45층 이하로 제시돼 있습니다.
현재 자료에 나타난 기존 최고층수는 25층이며 계획안에서는 최고 45층까지 제시돼 있기 때문에, 재건축 후 단지의 모습은 지금과 상당히 달라질 가능성이 있습니다.
모든 동이 45층으로 올라가는 것은 아니다
여기서 주의할 부분이 있습니다.
‘최고 45층’은 모든 건물이 45층이라는 뜻이 아닙니다.
배치계획과 경관 관련 도면을 보면 20층대와 30층대, 40층대가 섞여 있습니다. 특히 백마로변에는 폭 50m 구간에 대해 아파트 높이를 15층 이하로 계획하는 내용도 제시돼 있습니다.
도로와 학교, 공원, 인접 공동주택을 고려하면서 높이를 단계적으로 조정하려는 구조입니다.
배치도를 보면 네 단지가 하나의 단지처럼 연결된다
건축물 배치계획에서 가장 중요한 부분은 가운데 공원과 녹지축입니다.
자료는 단지 내부의 통경축을 확보해 조망권과 일조권을 보호하고, 시각적인 차폐감과 군집경관을 줄이는 방향을 제시하고 있습니다.
중앙부에는 상대적으로 높은 주동을 배치하고 도로와 교육시설, 인접 공동주택 방향으로 높이가 점차 낮아지도록 계획하는 방식입니다.
따라서 이 사업을 단순히 ‘25층 아파트가 최고 45층으로 바뀐다’고만 보면 전체 계획의 절반밖에 보지 못합니다.
실제로는 어느 위치에 고층을 두고, 어디에서 높이를 낮추며, 공원과 보행축을 어떻게 연결하느냐가 더 중요한 부분입니다.
주변 생활권도 같이 봐야 한다
계획지구 주변에는 정발산과 정발산공원, 강촌공원, 백마공원, 마두공원이 있고 마두역과 백마역도 인접해 있습니다.
또 정발초등학교, 정발중학교, 백석중학교, 백석고등학교, 백마고등학교와 마두1동 행정복지센터 등이 주변에 자리합니다.
통합재건축의 규모가 큰 만큼 단지 내부만 바뀌는 사업이라기보다 마두동 일대의 주거경관과 보행·공원 체계에 영향을 줄 수 있는 계획으로 보는 편이 맞습니다.
앞으로는 숫자보다 ‘확정되는 배치’를 봐야 한다
초안에 제시된 숫자만 보면 4,864세대와 최고 45층이라는 부분이 가장 눈에 띕니다.
하지만 실제 거주환경을 결정하는 것은 어느 동이 몇 층인지, 동 사이 간격은 어떻게 되는지, 공원과 통경축이 실제 설계에서 어떻게 구현되는지입니다.
특히 고층화가 진행되면 주변에서 바라보는 스카이라인과 시간대별 일조환경 역시 함께 확인해야 합니다.
현재 공개 자료에는 이 부분도 사업 전·후 경관 시뮬레이션과 동지 기준 시간대별 일영 분석으로 제시돼 있습니다.
정리하면
현재 초안에서 확인되는 강촌1·2·백마1·2단지 통합재건축의 핵심은 네 단지를 단순히 고층 아파트로 다시 짓는 것만이 아닙니다.
31만㎡가 넘는 구역을 하나로 묶어 4,864세대의 공동주택과 공원·학교·녹지·도로·공공시설을 함께 재편하고, 최고 45층 안에서 높낮이를 달리한 배치계획을 만드는 것이 현재 자료에 나타난 큰 방향입니다.
앞으로 정비계획과 세부설계가 구체화될수록 세대수 자체보다 실제 동 배치, 층수, 공원 연결, 일조와 경관 변화가 더 중요한 확인 포인트가 될 것으로 보입니다.
자료 기준: 일산 노후계획도시 아파트16구역(강촌1·2, 백마1·2단지) 통합재건축사업 전략환경영향평가서(초안). 본문은 해당 공개 자료를 이해하기 쉽게 재구성한 것으로, 이후 행정절차와 설계 과정에서 계획은 변경될 수 있습니다.
