일산노후계획도시 강촌1·2단지와 백마1·2단지 통합재건축에서 최고층수만큼 궁금한 것이 있습니다.
재건축 후 이 일대의 스카이라인이 얼마나 달라지고, 높아진 건물 때문에 주변의 햇빛은 어떻게 변할까 하는 점입니다.
공개된 전략환경영향평가서 초안에는 이 질문을 확인할 수 있는 자료가 들어 있습니다. 주변에서 바라본 사업 전·후 경관 시뮬레이션뿐 아니라 동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 그림자가 어떻게 달라지는지도 비교하고 있습니다.
먼저 결론부터 보면, 계획안은 모든 건물을 같은 높이로 세우는 형태가 아닙니다. 다양한 높이의 주동을 배치해 스카이라인을 구성하고 있으며, 건축물 높이가 높아지는 만큼 사업 전보다 주변 일영 변화가 증가할 가능성도 자료에서 검토하고 있습니다.
배치계획을 먼저 보면 스카이라인과 일조 변화가 더 잘 보입니다
어느 위치에 높은 동이 들어서고 공원·도로·학교가 어떻게 배치되는지를 먼저 보면
뒤에서 살펴볼 스카이라인과 시간대별 일조 변화도 훨씬 이해하기 쉽습니다.
전체 토지이용과 건축물 배치계획은 앞 글에서 도면과 함께 정리했습니다.
주변에서 보면 새 단지는 어떻게 보일까
일산노후계획도시 경관은 단지 안에서만 봐서는 알기 어렵습니다.
그래서 자료에서는 계획지구 주변을 근경·중경·원경으로 나누고 총 9개 조망점을 선정해 사업 시행 전과 후의 모습을 비교했습니다.
가까운 생활도로에서 보는 모습부터 공원과 교차로, 역세권 등 거리가 다른 지점을 나눠 살펴보는 방식입니다.
이 자료에서 먼저 볼 부분은 최고층 한 동이 아니라 여러 높이의 건물이 합쳐졌을 때 전체 단지가 어떤 윤곽으로 보이는가입니다.
일산노후계획도시 가까이에서 보면 높이 차이가 더 분명하다
근거리 경관 시뮬레이션을 보면 건물 높이가 한 줄로 일정하지 않습니다.
낮은 주동과 중층·고층 주동이 섞여 있고, 보는 위치에 따라 앞쪽 건물 뒤로 더 높은 주동이 나타나는 형태입니다.
따라서 ‘최고 45층’이라는 숫자만으로 실제 모습을 상상하면 차이가 생길 수 있습니다. 모든 동이 최고 높이까지 올라가는 계획이 아니라 위치에 따라 층수를 달리하는 계획이기 때문입니다.
특히 도로와 교육시설, 공원, 기존 공동주택과 맞닿는 부분에서는 주변 환경과의 관계를 함께 고려한 높이계획이 중요해집니다.
멀리서 보면 개별 동보다 스카이라인이 먼저 보인다
일산노후계획도시 조망 거리가 멀어지면 개별 아파트의 모양보다는 전체 단지의 높이선이 눈에 들어옵니다.
원거리 경관 시뮬레이션에서도 계획구역의 고층부가 기존 도시 건축물 사이에서 새로운 윤곽을 만들게 되는 모습을 확인할 수 있습니다.
이때 중요한 것은 가장 높은 건물 하나가 아니라 낮은 동에서 높은 동으로 이어지는 높이 변화입니다.
즉 이번 통합재건축의 경관은 ‘몇 층이냐’와 함께 ‘높은 동을 어디에 두느냐’를 같이 봐야 합니다.
스카이라인 계획을 보면 높이 배치 의도가 더 잘 보인다
일산노후계획도시 경관자료의 스카이라인 계획에서는 여러 높낮이의 건축물을 이용해 단조로운 벽처럼 보이지 않도록 하는 방향이 제시돼 있습니다.
특히 단지 내부의 공원을 중심으로 배치하면서 도로와 교육시설, 인접 공동주택 방향으로 높이가 점차 낮아지는 형태의 스카이라인을 계획하고 있습니다.
건물 높이에 차이를 두면서 시각적인 차폐감과 군집경관을 줄이고, 전체 스카이라인에 리듬을 주려는 계획으로 볼 수 있습니다.
따라서 스카이라인 도면은 이 글에서 꼭 봐야 할 자료입니다. 단순한 평면 배치도에서는 알기 어려운 높이 변화를 옆에서 한눈에 확인할 수 있기 때문입니다.
재건축 계획을 봤다면 현재 실제 거래가격도 같이 확인해보세요
재건축 계획과 기대감만으로 현재 가격을 판단하기는 어렵습니다.
강촌1·2단지와 백마1·2단지가 최근 실제로 어느 가격에 거래됐는지도 같이 보면
계획과 현재 시장가격을 구분해서 살펴볼 수 있습니다.
아래 국토교통부 실거래가 화면에서 단지명을 검색하면 최근 매매·전월세 거래를 확인할 수 있습니다.
고층화되면 주변 햇빛은 어떻게 달라질까
일산노후계획도시 스카이라인을 확인하고 나면 자연스럽게 일조 문제가 따라옵니다.
이번 일조 분석은 그림자가 가장 길게 나타나는 시기를 보기 위해 동지인 12월 21일을 기준으로 진행됐습니다.
분석 시간은 오전 8시부터 오후 4시까지이며 같은 시간의 사업 시행 전과 사업 시행 후를 나란히 비교하는 방식입니다.
자료에서는 동지 기준 오전 8시~오후 4시 사이 총 일조시간 4시간 이상, 또는 오전 9시~오후 3시 사이 연속 일조시간 2시간 이상을 분석기준으로 적용했습니다.
여기서 이 수치를 곧바로 특정 세대의 법적 일조권 침해 여부를 판단하는 기준으로 단정해서는 안 됩니다. 이 글에서는 초안 자료가 어떤 조건으로 일영을 분석했는지를 설명하는 기준으로 보는 것이 정확합니다.
08시부터 10시, 아침에는 그림자가 길다
오전에는 태양의 고도가 낮기 때문에 건물 그림자가 길게 형성됩니다.
08시·09시·10시 자료를 보면 사업 시행 전과 후에 나타나는 그림자의 길이와 범위가 서로 다릅니다.
특히 건물 높이가 커지는 계획에서는 이른 시간대의 그림자가 어느 방향으로 얼마나 뻗는지를 같이 보는 것이 중요합니다.
다만 아침 한 시점의 그림자만 보고 하루 전체 일조를 판단해서는 안 됩니다. 태양이 움직이면서 그림자의 길이와 방향도 계속 변하기 때문입니다.
11시부터 13시, 정오 전후에는 그림자가 짧아진다
태양이 높아지는 정오 전후에는 아침보다 그림자가 짧아집니다.
11시·12시·13시 자료는 오전의 긴 그림자가 어떻게 줄어들고 이동하는지를 보여줍니다.
같은 건물이라도 시간대에 따라 영향을 받는 방향이 달라질 수 있기 때문에, 일조는 한 장의 이미지보다 시간대별 자료를 이어서 보는 것이 훨씬 중요합니다.
14시부터 16시, 오후에는 그림자 방향이 다시 달라진다
일산노후계획도시는 오후가 되면 그림자는 다시 길어지면서 오전과는 다른 방향으로 이동합니다.
14시·15시·16시 사업 전·후 비교자료를 함께 보면 하루 동안 일영 범위가 어떻게 이동하는지 전체 흐름을 확인할 수 있습니다.
그래서 이번 일조자료의 핵심은 특정 한 시각의 그림자가 아니라 08시부터 16시까지 이어지는 변화입니다.
사업 후 일영 변화가 늘어난다는 분석, 어디까지 봐야 할까
일산노후계획도시 초안에서는 건축물 높이가 증가하면서 주변 지역의 일영 변화가 사업 시행 전보다 다소 증가할 것으로 분석하고 있습니다.
시간대별 일영전개도에서도 사업 전과 후의 그림자 범위와 형태에 차이가 나타납니다.
하지만 이것만으로 특정 아파트나 특정 세대에 ‘일조권 침해가 발생한다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
실제 일조 영향은 건물의 정확한 위치와 높이, 동 간 거리, 방향, 창의 위치와 각 세대가 확보하는 시간대별 일조 등 더 구체적인 조건을 함께 봐야 하기 때문입니다.
현재 자료 역시 기본계획 단계의 배치안을 이용한 분석이므로 이후 설계가 달라지면 다시 살펴봐야 할 부분입니다.
일조 영향과 일조권 침해는 구분해서 봐야 한다
이 둘은 같은 의미가 아닙니다.
일산노후계획도시 재건축 후 그림자의 범위나 시간이 달라진다는 것은 일조환경에 변화가 생긴다는 뜻입니다.
반면 특정 세대가 법적으로 보호되는 일조권을 침해받는지 여부는 보다 구체적인 사실관계와 관련 기준을 적용해 판단해야 합니다.
따라서 이번 자료에서는 “사업 전보다 일영 변화가 생기는가”까지 확인하고, 특정 단지나 세대의 피해 여부를 확정하는 표현은 피하는 것이 맞습니다.
앞으로는 최고층수보다 이 세 가지를 봐야 한다
일산노후계획도시 향후 계획이 더 구체화되면 세대수와 최고층수만 확인하기보다 다음 세 가지를 함께 보는 것이 중요합니다.
첫째는 실제 동 배치입니다. 높은 동의 위치가 달라지면 조망과 일조 결과도 달라질 수 있습니다.
둘째는 동별 실제 층수입니다. 최고 45층이라는 숫자보다 각 위치에 몇 층짜리 주동이 들어가는지가 중요합니다.
셋째는 수정된 일조·경관 시뮬레이션입니다. 배치가 변경된다면 현재 자료와 비교해 그림자와 스카이라인이 어떻게 달라지는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
최고 45층이면 모든 아파트가 45층인가요?
아닙니다. 현재 계획자료는 위치에 따라 서로 다른 높이의 주동을 배치하고 있으며 최고 높이가 45층 이하로 제시된 것입니다.
일조 분석은 어느 날짜를 기준으로 했나요?
태양고도가 낮고 그림자가 길어지는 동지인 12월 21일을 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 분석했습니다.
그림자가 늘어나면 일조권 침해가 확정된 건가요?
아닙니다. 일영 범위의 변화와 법적인 일조권 침해 판단은 구분해야 합니다. 특정 동·세대의 침해 여부는 보다 구체적인 배치와 조건을 이용한 별도 판단이 필요합니다.
경관 변화는 한 곳에서만 분석했나요?
아닙니다. 자료에서는 계획지구 주변을 근경·중경·원경으로 나누고 총 9개의 조망점을 선정해 사업 시행 전과 후를 비교했습니다.
정리하면
일산노후계획도시 강촌1·2단지와 백마1·2단지 통합재건축은 최고층수 하나만으로 실제 변화를 판단하기 어렵습니다.
일산노후계획도시 경관자료에서는 여러 높이의 주동을 이용해 스카이라인을 만들고 주변 도로·교육시설·공동주택과의 관계를 고려해 높이를 조절하는 방향이 제시돼 있습니다.
일조 분석에서는 동지 기준 오전 8시부터 오후 4시까지 사업 전과 후를 비교했고, 건축물 높이 증가에 따라 주변 일영 변화가 사업 전보다 다소 증가할 가능성을 검토했습니다.
결국 앞으로 가장 중요하게 볼 것은 ‘45층인가 아닌가’보다 높은 동이 정확히 어디에 배치되고, 그 결과 주변에서 보이는 모습과 시간대별 햇빛이 어떻게 달라지는가입니다.
※ 본 글은 일산 노후계획도시 아파트16구역(강촌1·2단지, 백마1·2단지) 통합재건축사업 전략환경영향평가서 초안의 경관·일조 관련 자료를 이해하기 쉽게 재구성한 내용입니다. 초안 단계의 계획이므로 향후 정비계획 및 세부설계 과정에서 건축물 배치·높이와 분석결과가 변경될 수 있으며, 특정 세대의 법적 일조권 침해 여부를 판단하는 자료로 사용할 수는 없습니다.
