부동산은 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때, 물려줄 때 5가지 부동산 세금이 따라붙습니다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세·증여세입니다. 한 가지만 놓쳐도 수백만~수천만원 차이가 납니다. 이 글에서 2026년 기준 세율·공제·신고기한·절세 포인트를 한 번에 정리합니다.
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1. 부동산 세금 5종 한눈에 비교
부동산 거래 단계별로 어떤 세금이 발생하는지부터 정리합니다. 5가지 세금은 각각 부과 시점·납부처·신고 방식이 다릅니다.
| 세금 | 시점 | 납부처 | 세율 범위 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 살 때 (잔금 후 60일) | 지자체 (위택스) | 1~12% |
| 재산세 | 매년 6월 1일 보유분 | 지자체 (위택스) | 0.1~0.4% |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 보유분 | 국세청 (홈택스) | 0.5~5% |
| 양도소득세 | 팔 때 (양도일 다음달 말일) | 국세청 (홈택스) | 6~45% (+중과) |
| 증여세 | 물려줄 때 (3개월 내) | 국세청 (홈택스) | 10~50% |
재산세·종부세는 모두 매년 6월 1일 보유자가 1년치 전체를 부담합니다. 5월 말 매도 vs 6월 2일 매도는 세금이 완전히 달라집니다.
2. 취득세 — 살 때 내는 세금
잔금 지급일(또는 등기일) 다음 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 늦으면 가산세 20%가 붙습니다.
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (가격별) | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택·법인 | 12% | 12% |
1~3% 세분화: 6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 누진, 9억 초과 3%. 여기에 지방교육세 0.1~0.3%, 농어촌특별세 0.2%(전용 85㎡ 초과 시)가 추가됩니다.
12억 이하 주택을 생애 최초로 사면 취득세 200만원 한도로 감면됩니다. 만 19세 이상이면 신혼·청년 여부 무관 가능.
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3. 재산세 — 매년 보유 시 내는 세금
매년 6월 1일 0시 기준 보유자에게 부과됩니다. 7월(건축물·1/2 주택분), 9월(토지·1/2 주택분) 두 번 나누어 고지됩니다.
계산 구조: 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%, 토지·건축물 70%) × 세율
| 주택 과세표준 | 세율 | 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1.5억 이하 | 0.15% | 0.1% |
| 3억 이하 | 0.25% | 0.2% |
| 3억 초과 | 0.4% | 0.35% |
공시가격 9억 이하 1세대 1주택자는 특례세율이 적용돼 일반세율보다 0.05%p 낮습니다.
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4. 종합부동산세 — 고가·다주택 보유세
재산세와 별도로, 일정 금액을 넘는 주택·토지 보유자에게 국세로 부과됩니다. 12월 1~15일에 납부합니다.
기본공제: 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원 (인별 합산)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
부부 공동명의면 인별 9억씩 합산 18억까지 공제. 단독명의 12억보다 6억 더 유리합니다. 단, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)는 단독명의만 가능.
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5. 양도소득세 — 팔 때 내는 세금
매도 시 시세차익에 부과됩니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고해야 합니다.
기본세율 (보유 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
1세대 1주택 비과세 요건: 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 추가). 단, 실거래가 12억 초과분은 과세됩니다.
고가주택 양도차익 계산식: 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
1세대 1주택자는 보유 2년+거주 2년부터 최대 80% (10년 보유 40% + 10년 거주 40%). 일반 부동산은 3년부터 최대 30%.
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6. 증여세 — 물려줄 때 내는 세금
증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부해야 합니다.
증여재산공제 (10년 누적)
| 관계 | 공제한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 직계비속 → 부모 | 5,000만원 |
| 기타 친족(4촌 이내) | 1,000만원 |
| 혼인·출산 증여 (별도) | 1억원 추가 |
증여세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 이하 | 10% | — |
| 5억 이하 | 20% | 1,000만 |
| 10억 이하 | 30% | 6,000만 |
| 30억 이하 | 40% | 1.6억 |
| 30억 초과 | 50% | 4.6억 |
조부모 → 손자녀 직접 증여 시 산출세액에 30% 할증(미성년 20억 초과는 40%). 부모를 거치면 두 번 과세, 직접 증여하면 한 번+할증 — 어느 쪽이 유리한지 사전 시뮬레이션 필수.
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7. 절세 핵심 체크리스트 6가지
- 6월 1일 기준: 매도는 5월 말, 매수는 6월 2일 이후로 잡으면 1년치 보유세 회피 가능.
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유 + (조정지역) 2년 거주. 12억 이하면 완전 비과세.
- 장기보유특별공제: 10년 보유+거주 시 양도차익 80% 공제.
- 부부 공동명의: 종부세·양도세 모두 인별 과세이므로 분산 효과 큼.
- 증여 10년 누적: 한 번에 다 주지 말고 10년 단위 분할 증여로 공제한도 재사용.
- 일시적 2주택 특례: 신규 취득 후 3년 내 종전주택 매도 시 1주택 비과세 적용.
자주 묻는 질문
Q1. 1주택자도 종부세 내나요?
A. 공시가격 12억 초과 1주택자만 부과됩니다. 12억 이하는 종부세 0원, 재산세만 냅니다.
Q2. 분양권도 주택수에 포함되나요?
A. 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권은 양도세·취득세 주택수에 포함됩니다. 재산세·종부세는 등기 전이라 미포함.
Q3. 증여 후 5년 내 매도하면 어떻게 되나요?
A. 이월과세 적용. 취득가액을 증여받은 가액이 아닌 증여자의 최초 취득가로 보아 양도세가 크게 늘어납니다. 10년 보유 후 매도 권장.
Q4. 부담부증여가 뭔가요?
A. 담보대출(또는 전세보증금)을 끼고 증여하는 방법. 채무 부분은 양도세, 나머지는 증여세로 분리 과세돼 절세 가능.
Q5. 1세대 1주택 비과세인데 신고 안 해도 되나요?
A. 비과세라도 12억 초과 고가주택은 신고 의무. 12억 이하 완전 비과세는 신고 생략 가능하나, 안전을 위해 신고 권장.
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자료 출처: 국세청·위택스·국토교통부 (2026년 6월 기준). 세법은 수시 개정되므로 신고 전 최신 공시 확인 필요.
