부동산 계산기 모음｜전세월세·세금·실거래가 정리
정보 출처: 부동산 현장 실무 경험, 국토교통부·한국부동산원·LH·국세청·위택스·주택도시기금 공식자료 및 웹서칭
문의: jdii92@naver.com
전세가 유리한지, 월세가 유리한지 감으로 판단하면 위험해요
전월세 전환율, 대출이자, 월세 세액공제, 취득세, 양도세, 실거래가까지 같이 봐야 실제 부담이 보입니다.
📋 목차
🏠 1. 부동산 계산기는 어떤 순서로 써야 할까?
부동산 계산은 한 번에 끝나는 일이 아니에요. 전세와 월세를 비교하려면 먼저 전월세 전환율을 보고, 그다음 전세대출 이자와 월세 세액공제 효과를 같이 계산해야 합니다. 집을 사는 경우라면 실거래가, 공시가격, 취득세, 대출 가능 금액까지 순서대로 확인해야 해요.
제가 15년 동안 부동산 현장에서 본 바로는, 많은 분들이 매매가나 월세만 보고 결정을 시작합니다. 그런데 실제 부담은 세금과 대출 조건을 넣는 순간 완전히 달라질 수 있어요. 특히 전세와 월세 비교는 계산기 하나만으로 답이 나오지 않습니다.
📊 부동산 계산 순서표
| 상황 | 먼저 볼 것 | 사용 사이트 |
|---|---|---|
| 전세 vs 월세 | 전월세 전환율·대출이자 | 한국부동산원·LH |
| 주택 매수 | 실거래가·취득세·대출한도 | 국토부·위택스·주택도시기금 |
| 매도·증여 | 양도세·증여세·공시가격 | 홈택스·공시가격 알리미 |
💰 2. 전세·월세 비교 계산법
전세와 월세를 비교할 때는 전세대출 이자와 월세를 나란히 놓고 봐야 해요. 전세보증금 3억 원 중 2억 원을 대출받고 금리가 연 4%라면 1년 이자는 800만 원입니다. 월로 나누면 약 66만 원이에요.
이 경우 월세 70만 원과 전세대출 이자 66만 원은 겉으로 비슷해 보입니다. 여기에 월세 세액공제 대상이라면 월세의 실제 부담은 더 내려갈 수 있어요. 반대로 전세보증보험료와 보증금 반환 위험까지 생각하면 전세가 무조건 유리하다고 말하기 어렵습니다.
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📊 전세대출 이자 vs 월세 예시
| 구분 | 계산식 | 월 부담 |
|---|---|---|
| 전세대출 2억·금리 4% | 2억 × 4% ÷ 12 | 약 66만 원 |
| 월세 70만 원 | 70만 원 × 12 | 70만 원 |
🧮 3. 월세 세액공제 후 실제 부담 계산
월세는 매달 나가는 금액만 보면 부담이 커 보입니다. 그런데 월세 세액공제 대상이라면 실제 부담은 달라질 수 있어요. 국세청 안내 기준으로 총급여 8,000만 원 이하 근로자 중 무주택 등 요건을 충족하면 월세액 세액공제를 검토할 수 있습니다.
계산식은 간단합니다. 연간 월세액은 월세에 12개월을 곱합니다. 그 금액에 공제율 15% 또는 17%를 곱하면 예상 세액공제액이 나옵니다. 월세액은 연 1,000만 원까지 공제 가능하므로 월세가 높은 경우 한도도 같이 봐야 해요.
⏱ 30초 요약
월세 70만 원이면 연간 월세는 840만 원이에요. 공제율 15%라면 약 126만 원, 공제율 17%라면 약 142만 8천 원의 세액공제 효과를 예상할 수 있습니다. 실제 부담은 연간 월세에서 세액공제액을 뺀 뒤 12개월로 나누면 됩니다.
📊 월세 70만 원 실제 부담 예시
| 구분 | 계산식 | 월평균 실제 부담 |
|---|---|---|
| 공제율 15% | 840만 원 – 126만 원 | 약 59.5만 원 |
| 공제율 17% | 840만 원 – 142.8만 원 | 약 58.1만 원 |
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🧾 4. 취득세·양도세·증여세 계산 사이트
부동산 세금은 크게 살 때, 팔 때, 줄 때로 나누면 이해가 쉽습니다. 집을 살 때는 취득세, 팔 때는 양도소득세, 가족에게 넘기거나 목돈을 줄 때는 증여세를 확인해야 해요. 세금은 금액대, 보유 주택 수, 보유기간, 지역, 공제 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
취득세는 위택스 지방세 미리계산을 활용하면 좋고, 양도세와 증여세는 홈택스 모의계산을 활용할 수 있습니다. 계산 결과는 참고용으로 보고, 실제 신고 전에는 관할 기관이나 세무 전문가 확인이 필요해요. 특히 가족 간 거래와 증여는 10년 이내 증여 이력을 함께 봐야 합니다.
📊 세금별 계산 사이트
| 세금 | 확인 상황 | 연결 사이트 |
|---|---|---|
| 취득세 | 집을 살 때 | 위택스 |
| 양도세 | 집을 팔 때 | 홈택스 |
| 증여세 | 가족에게 줄 때 | 홈택스 |
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📍 5. 실거래가와 공시가격 확인 방법
실거래가는 실제로 신고된 거래 가격을 확인할 때 필요합니다. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지 등 유형별로 볼 수 있어요. 매수 여부를 판단할 때는 주변 호가보다 실제 거래된 가격을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
공시가격은 세금과 각종 제도 기준에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 시세와 공시가격은 같지 않아요. 그래서 매매 판단은 실거래가를 보고, 세금이나 공적 기준은 공시가격을 같이 확인하는 방식이 좋습니다.
📊 실거래가와 공시가격 차이
| 구분 | 확인 목적 | 확인 사이트 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 매매·전세·월세 시세 확인 | 국토교통부 |
| 공시가격 | 세금·공적 기준 확인 | 부동산 공시가격 알리미 |
🏦 6. 대출·주거지원 한도 확인 사이트
전세대출이나 주택구입자금은 은행 금리만 보고 판단하면 부족합니다. 버팀목전세자금, 디딤돌대출 같은 정책성 상품은 소득, 자산, 세대주 여부, 주택가격, 주택면적 등 조건을 같이 봐야 해요. 그래서 신청 전에는 주택도시기금에서 큰 방향을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
은행 심사 결과와 정책 사이트의 예상 결과는 다를 수 있습니다. 정책 사이트는 가능성을 확인하는 용도로 활용하고, 실제 한도와 금리는 취급 은행 심사를 통해 다시 확인해야 해요. 그래도 계약 전에 대략적인 가능성을 먼저 보는 데는 큰 도움이 됩니다.
📊 대출·주거지원 확인표
| 목적 | 확인 내용 | 사이트 |
|---|---|---|
| 전세자금 | 대출 가능성·상품 조건 | 주택도시기금 |
| 주택구입 | 디딤돌대출 등 조건 확인 | 주택도시기금 |
📊 실무 경험 요약
현장에서 자주 보는 실수가 있습니다. 집 가격만 보고 계약부터 생각하는 겁니다. 실제로는 취득세, 중개수수료, 대출 가능 금액, 전세보증금 반환 위험, 월세 세액공제 가능 여부를 같이 봐야 내 돈 흐름이 보입니다.
⚠️ 계산기는 참고용입니다. 실제 세금과 대출한도는 소득, 보유 주택 수, 지역, 계약 조건, 신고 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
❓ FAQ
Q1. 전세와 월세 중 뭐가 더 이득인가요?
A1. 대출금리, 보증금 규모, 월세 세액공제 여부에 따라 달라집니다. 전세대출 이자와 월세 세액공제 후 실제 부담을 같이 비교해야 합니다.
Q2. 전월세 전환 계산기는 어디가 좋나요?
A2. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기를 먼저 활용하는 것이 좋습니다.
Q3. 취득세는 어디서 계산하나요?
A3. 위택스 지방세 미리계산 메뉴에서 취득세를 계산해볼 수 있습니다.
Q4. 양도세는 어디서 계산하나요?
A4. 홈택스 양도소득세 간편모의계산을 활용할 수 있습니다. 복잡한 사례는 세무 전문가 확인이 필요합니다.
Q5. 증여세도 온라인 계산이 되나요?
A5. 홈택스 증여세 모의계산에서 간단한 계산을 해볼 수 있습니다. 가족관계와 10년 이내 증여 이력을 같이 확인해야 합니다.
Q6. 실거래가는 어디서 봐야 하나요?
A6. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트, 연립·다세대, 오피스텔, 토지 등의 거래 가격을 확인할 수 있습니다.
Q7. 공시가격은 왜 확인해야 하나요?
A7. 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 일부 제도 판단에 영향을 줄 수 있어요.
Q8. 월세 세액공제는 누구나 받나요?
A8. 아닙니다. 총급여, 무주택, 주택 기준, 전입신고, 임대차계약서 주소 일치 등 요건을 충족해야 합니다.
Q9. 주택도시기금 계산은 실제 한도와 같나요?
A9. 참고용으로 보는 것이 좋습니다. 실제 한도와 금리는 은행 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
Q10. 계산 결과만 믿고 계약해도 되나요?
A10. 안 됩니다. 계산기는 참고용이고, 실제 계약 전에는 등기부등본, 대출 가능 여부, 세금 조건, 계약서 특약까지 함께 확인해야 합니다.
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이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용할 수 있습니다. 실제 화면과 차이가 있을 수 있으며, 정확한 내용은 공식 사이트를 참고해주세요.
📚 참고자료
– 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기: https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/transfer/transferCalculatorForm.do?Key=10404000000002022101900
– 위택스 지방세 미리계산: https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0
– 홈택스 양도세 간편모의계산: https://mob.tbht.hometax.go.kr/jsonAction.do?actionId=UTBRNAAU97F001
– 홈택스 증여세 모의계산: https://mob.tbht.hometax.go.kr/jsonAction.do?actionId=UTBRNAAU99F001&menuId=6004050100
– 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr/
– 부동산 공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm
– 주택도시기금 내집마련 마법사: https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020201.jsp
– 국세청 월세액 세액공제 안내: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=239025&mi=40613
