가족간 저가 양도 증여세 안 나오는 기준 3가지

부모님 아파트나 토지를 시세보다 싸게 사면 ‘증여세 폭탄’ 맞는다는 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 결론부터 말씀드리면 기준 3가지만 정확히 알면 증여세 없이 가족간 저가 양도가 가능합니다. 하지만 2026년부터 취득세 판단 기준이 완전히 바뀌었기 때문에, 예전 방식 그대로 하면 오히려 세금이 늘어납니다. 이 글에서 핵심 기준과 계산법, 실수 방지 체크리스트까지 한 번에 정리해 드릴게요.

1. 가족간 저가 양도란?

가족간 저가 양도란 특수관계인(배우자·직계존비속·형제자매 등) 사이에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매매하는 것을 말합니다. 세법에서 ‘특수관계인’은 소득세법 시행령 제98조에 정의되어 있으며, 6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척까지 포함됩니다.

왜 많이 할까요? 증여보다 세금이 적기 때문입니다. 증여는 시가 전체에서 5천만원만 공제하고 나머지에 10~50% 세율이 붙지만, 저가 양도는 차액 중 일정 기준을 초과한 부분에만 세금이 부과됩니다. 하지만 ‘기준’을 넘으면 증여세·양도세·취득세 3가지가 동시에 터지는 구조이기 때문에, 기준을 정확히 아는 것이 핵심입니다.

2. 기준 ① 증여세 – 시가의 30% 또는 3억 원

상속세 및 증여세법 제35조에 따라, 특수관계인 간 거래에서 시가와 대가(실제 매매가)의 차액이 ‘시가의 30%’ 또는 ‘3억 원’ 중 적은 금액 이상이면 그 초과분에 대해 증여세가 부과됩니다.

예시: 시가 10억 아파트를 7억에 매매
차액 = 10억 – 7억 = 3억
min(10억×30%, 3억) = min(3억, 3억) = 3억
증여재산가액 = 3억 – 3억 = 0원 → 증여세 없음

주의: 시가 15억 아파트를 10억에 매매
차액 = 15억 – 10억 = 5억
min(15억×30%, 3억) = min(4.5억, 3억) = 3억
증여재산가액 = 5억 – 3억 = 2억 → 증여세 과세 대상
증여세 = (2억 – 5천만 공제) × 20% – 1천만 = 2천만 원

3. 기준 ② 양도세 – 시가의 5% 또는 3억 원

소득세법 제101조(부당행위계산 부인)에 따라, 특수관계인에게 시세보다 낮은 가격으로 양도할 때 시가와 거래가액의 차액이 ‘시가의 5%’ 또는 ‘3억 원’ 중 적은 금액 이상이면 시가로 양도한 것으로 간주하여 양도소득세를 재계산합니다.

예시: 시가 10억 아파트를 7억에 매도 (부모 → 자녀)
시가×5% = 5천만 원 / 3억 원 → min = 5천만 원
차액 3억 ≥ 5천만 → 부당행위계산 부인 적용
→ 부모의 양도소득세는 실제 받은 7억이 아니라 10억 기준으로 계산됨

이 기준이 증여세 기준(30%·3억)보다 훨씬 엄격합니다. 증여세는 안 나와도 양도세는 시가로 과세되는 상황이 얼마든지 발생합니다. 그래서 “증여세만 안 나오면 되지”라는 생각이 가장 위험합니다.

4. 기준 ③ 취득세 – 2026년 시가인정액 과세 (NEW)

2026년 1월 1일부터 지방세법 개정으로 배우자·직계존비속 간 부동산 유상거래에서 ‘시가 대비 현저히 저가’로 양도하면 그 차액 부분을 증여로 간주하여 무상취득 취득세율(3.5% 또는 조정지역 12%)을 적용합니다.

예시: 시가 10억 아파트를 7억에 자녀에게 매도 (조정지역·자녀 2주택 예정)
차액 3억 = 시가인정액×30% → 기준 충족
→ 차액 3억 부분에 대해 증여 취득세율 12% 적용 가능
→ 기존 방식(7억×1.1%) ≈ 770만 vs 새 방식(시가인정액 10억 기준, 유상+무상 분리 과세) → 세금 수백~수천만 원 증가

또한 자금 출처를 입증하지 못하면 거래 전체가 무상(증여)으로 간주되어 10억 전체에 3.5% 또는 12%가 적용될 수 있습니다. 과거처럼 “계약서만 잘 쓰면 된다”는 생각은 2026년부터 통하지 않습니다.

5. 3가지 기준 한눈에 비교 표

6. 계산 사례 3가지

사례 A: 시가 5억 아파트를 4억에 매매

→ 증여세·취득세는 안전하지만 양도세에서 부모가 추가 과세됩니다. 5억×5%=2,500만 원 이내로 할인해야 3가지 모두 안전 → 최저가 4억 7,500만 원.

사례 B: 시가 10억 아파트를 7억에 매매

→ 3가지 세금 모두 위험. 양도세 부당행위 + 취득세 시가인정액 적용 = 총 추가 세금 수천만 원. 안전 최저가 = 9억 5천만 원.

사례 C: 시가 20억 토지를 14억에 매매

→ 안전 최저가 = 20억 – min(20억×5%, 3억) = 20억 – 1억 = 19억. 5%를 넘기는 순간 양도세가 터지고, 30%·3억을 넘기면 증여세+취득세까지 3중 폭탄.

7. 안전한 매매가 설정 공식

여기서 ‘시가’란 매매일 전 6개월~후 3개월 이내의 실거래가·감정가·유사매매사례가를 말합니다. 시가를 모를 때는 감정평가를 받아두면 추후 분쟁 시 객관적 증거가 됩니다. 감정비용(50~100만 원)이 아깝다고 생략하면 나중에 세무서가 더 높은 시가를 적용할 수 있습니다.

8. 자금출처 소명 준비 체크리스트

2026년부터 가족간 매매에서 ‘유상거래’로 인정받으려면 다음을 증명해야 합니다.

9. 자주 하는 실수 5가지

10. FAQ 10문 10답

11. 30초 요약