그런데 공개된 토지이용계획을 실제로 뜯어보면 그림이 조금 다릅니다.전체 4,693,420㎡ 가운데 주택건설용지는 16.0%입니다.
반면 공원·녹지만 27.6%이고 도로도 14.4%를 차지합니다.
산업·물류·관광·상업·업무기능도 별도로 배치됩니다.
즉 현재 계획안은 대규모 주택단지 하나를 만드는 방식보다는
주거와 산업, 물류, 업무, 관광, 공원과 수변공간을 한 도시 안에 배치하는 복합개발에 가깝습니다.
경제자유구역 지정안이 현재 어느 단계까지 왔는지와 개발구역 전체 범위는
가덕도 공항복합도시 경제자유구역 지정안과 현재 진행상황 에서 따로 정리했습니다.
469만㎡ 가운데 가장 넓은 땅은 무엇일까
토지이용계획에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 주거용지가 아닙니다.
전체의 46.7%가 공공시설용지입니다.
| 용도 | 면적 | 비율 |
|---|---|---|
| 주택건설용지 | 750,806㎡ | 16.0% |
| 근린생활시설용지 | 40,827㎡ | 0.9% |
| 상업시설용지 | 103,558㎡ | 2.2% |
| 업무시설용지 | 99,082㎡ | 2.1% |
| 주상복합용지 | 154,499㎡ | 3.3% |
| 산업시설용지 | 455,603㎡ | 9.7% |
| 연구시설용지 | 76,340㎡ | 1.6% |
| 물류시설용지 | 339,013㎡ | 7.2% |
| 관광시설용지 | 222,817㎡ | 4.7% |
| 복합용지 | 258,482㎡ | 5.5% |
| 공공시설용지 | 2,192,393㎡ | 46.7% |
가덕도 공항복합도시 토지이용계획(안). 용도별 토지가 도시 안에서 어떻게 배치되는지 확인할 수 있다.
숫자만 봐도 이곳을 단순한 주거 신도시라고 부르기 어려운 이유가 보입니다.
산업시설 9.7%, 물류시설 7.2%, 관광시설 4.7%에 상업·업무·복합용지가 각각 따로 들어갑니다.
그리고 공공시설용지 비중이 매우 큽니다.
이 안에는 공원과 녹지, 수변공간, 도로, 학교, 주차장 등 도시가 실제로 작동하기 위해 필요한 시설들이 포함됩니다.
주거용지 16%, 전부 아파트는 아니다
부동산 관점에서 가장 궁금한 부분은 역시 주택입니다.
주택건설용지는 총 750,806㎡로 전체의 16.0%입니다.
그런데 이 16%를 모두 아파트 용지라고 보면 안 됩니다.
- 단독주택용지 285,965㎡ — 6.1%
- 공동주택용지 464,841㎡ — 9.9%
단독주택용지 안에서도 일반형이 213,400㎡,
블록형이 72,565㎡로 나뉩니다.
여기에 주상복합용지 154,499㎡, 3.3%가 별도로 계획돼 있습니다.
따라서 앞으로 실제 주택 공급 규모를 판단하려면 공동주택용지 비율만 보는 것도 부족합니다.
가덕도 공항복합도시 용도별 토지이용계획(안). 주택건설용지와 공공시설용지의 세부 비율이 구분돼 있다.
더 중요한 점도 있습니다.
현재 자료는 토지이용계획안입니다.
공동주택용지가 표시됐다고 해서 특정 아파트 단지나 공급 세대수, 분양시기까지 확정됐다는 의미는 아닙니다.
공원·녹지가 27.6%인 이유
공공시설용지 46.7% 가운데 가장 큰 비중은
공원·녹지 1,296,872㎡, 27.6%입니다.
- 공원 909,274㎡ — 19.4%
- 녹지 320,105㎡ — 6.8%
- 수변 67,493㎡ — 1.4%
도로도 678,083㎡로 전체의 14.4%를 차지합니다.
즉 공원·녹지와 도로만 합쳐도 전체 계획지구의 40%를 넘습니다.
이번 부산시의 2026년 8월 개발계획안에는 공간의 형태도 조금 더 구체적으로 제시됐습니다.
동선방조제로 막혀 있던 물길을 연결하는 수로 신설,
재해예방과 친수기능을 고려한 호수공원,
그리고 동서·남북 방향의 가로 보행공원 계획입니다.
건물만 채우는 개발보다는 수변과 녹지, 보행공간을 도시 내부 구조와 연결하려는 방향이 들어간 것입니다.
도시는 크게 4개 성격으로 나뉜다
토지이용계획보다 전체 도시의 성격을 이해하기 쉬운 자료가 권역별 기본구상안입니다.
가덕도 공항복합도시 기본구상안. 북쪽에서 남쪽으로 기능이 다른 4개 권역을 배치하는 구상이다.
기본구상안에서는 도시를 크게 네 성격으로 나눕니다.
- 스마트물류·정주 권역
- 스마트산업·휴양위락 권역
- 중심상업·업무복합 권역
- 친환경·생태주거 권역
북쪽은 물류와 정주기능,
중간부는 산업·상업·업무기능,
남쪽은 상대적으로 주거와 생태기능을 연결하는 식입니다.
이것 역시 최종 개별시설 배치가 확정됐다는 의미보다는
도시 안에서 어떤 기능을 어느 권역에 집중시키려는지 보여주는 기본구상으로 보는 것이 정확합니다.
차량만 다니는 도시가 아니라 보행축도 계획됐다
경관계획 자료를 보면 도시 내부의 이동방식도 확인할 수 있습니다.
진입가로와 상징가로뿐 아니라 생활가로,
외부녹지축과 수변생태축을 연결하는 구조가 제시돼 있습니다.
가덕도 공항복합도시 경관축 구상. 진입·상징·생활가로와 녹지·수변생태축을 연결한다.
이번 부산시 주민공람 자료에서 동서·남북 방향 가로 보행공원을 별도로 언급한 것도 이 방향과 연결됩니다.
결국 공항복합도시의 토지이용을 볼 때는
주택이나 산업시설 면적 하나만 보는 것보다
수변·공원·도로와 각 용도가 어떻게 이어지는지를 같이 보는 것이 중요합니다.
그렇다면 이 계획에서 무엇을 봐야 할까
현재 계획안만 놓고 보면 세 가지가 분명합니다.
첫째, 주택 중심 신도시는 아닙니다.
주택건설용지가 16%이고 산업·물류·업무·관광기능이 함께 들어갑니다.
둘째, 공공공간 비중이 상당히 큽니다.
특히 공원·녹지 27.6%와 도로 14.4%가 도시구조에서 큰 부분을 차지합니다.
셋째, 아직은 개발계획안입니다.
경제자유구역 지정과 관계기관 협의 과정에서 토지이용계획이나 세부 배치는 바뀔 수 있습니다.
현재 경제자유구역 지정 절차와 주민공람 이후 일정,
그리고 1단계 개발구역이 어디까지인지 먼저 확인하려면
가덕도 공항복합도시 개발계획 현재 진행상황
을 함께 보는 것이 좋습니다.
공식자료는 어디서 확인할 수 있을까
가덕도신공항과 공항복합도시 관련 최신 발표는 부산광역시 공식 페이지에서도 확인할 수 있습니다.
개발계획은 앞으로 변경될 수 있기 때문에 새로운 발표가 나올 때마다 공식자료와 함께 비교하는 것이 좋습니다.
기준일: 2026년 8월 26일
자료: 가덕도 공항복합도시 경제자유구역 개발계획(안),
가덕도 공항복합도시 토지이용계획,
부산광역시 「가덕도 공항복합도시 청사진 마련… 주민공람 실시 및 주민설명회 개최」.
현재 공개된 내용은 개발계획안으로, 경제자유구역 지정 및 관계기관 협의 과정에서 변경될 수 있습니다.
